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Les plus-values Immobilières (régime IR).

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Les Plus-Values immobilières (hors professionnels à l'IS).

Une grande réforme de ce régime a été votée et trouve à s'appliquer depuis le 1er Janvier 2004.
Les plus values immobilières ne sont plus soumises à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel, mais

• à un taux fixe de 16 % majoré de la CSG (11 points) si le vendeur est un résident français.
• à un taux fixe de 16 % non majoré si le vendeur est une personne physique résidant en Europe.
• à un taux fixe de 33 1/3 %dans les autres cas.

Le prix de cession est celui stipulé à l'acte majoré de toutes les charges, taxes et indemnités supportées par convention par l'acquéreur, diminué de la TVA et des frais et taxes directement liés à cette cession (honoraires des intermédiaires, ... mais pas de l'impôt sur la cession elle-même).
Les indemnités d'assurance et le mobilier ne font pas partie du prix de cession.

Le prix d'acquisition est le prix stipulé à l'acte initial majoré éventuellement de toute dissimulation de prix, ou la valeur vénale du bien à cette date en cas d'acquisition à titre gratuit. Ce prix est majoré :

• des charges et indemnités supportées par convention par l'acquéreur lors de l'acquisition,
• des frais de voirie, réseaux et distribution dans le cadre de lotissements
• des droits de mutation à titre gratuit
• des frais d'acquisition à titre onéreux avec la possibilité de continuer à les retenir forfaitairement sur la base de 7.5 %
• des dépenses d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration réalisés par le biais d'une entreprise si elles n'ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Sur option ces dépenses peuvent être évaluées forfaitairement à 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
  A noter que le coût des matériaux achetés par le contribuable même pour être installés par une entreprise n'est pas pris en compte. (Depuis 2005 cet abattement forfaitaire n'est plus applicable pour les dépenses de construction ni de reconstruction et depuis 2004 le dispositif d'évaluation à l'aide d'une expertise ou de la valeur des matériaux acquis multipliée par 3 n'existe plus).

Depuis 2004, l'application du coefficient d'érosion monétaire est purement et simplement supprimée.

Enfin, il existe un certain nombre d'exonérations et d'abattements applicables à la plus-value elle-même :

• Abattement annuel de 10 % à compter de la 6ème année.
  Désormais cet abattement se calcule par rapport à la date d'acquisition et non plus l'année civile.
• Abattement fixe de 1 000 €uros par opération.
• Exonération de la cession de sa résidence principale si on y habite : depuis plus de 5 ans, depuis son acquisition, depuis son achèvement, en cas de mutation, ou en cas d'invalidité.
  Les titres de SCI transparente y donnent droit.
• Exonération de la cession d'une première résidence d'un non résident (cette extension est étendue aux Européens non Français).
• Exonération de la seconde cession d'une résidence d'un non résident (cette extension est étendue aux Européens non Français), sous condition d'intervenir plus de 5 ans après la première cession et d'être l'unique propriété en France au jour de cette seconde cession.
• Exonération en cas d'expropriation et de réemploi de l'indemnité dans les 12 mois.
• Exonération des personnes retraitées titulaires d'une pension vieillesse et exonérées de taxe foncière compte tenu de la faiblesse de leurs revenus.

Par ailleurs on peut noter la suppression depuis 2004 de certaines exonérations comme celle de la première cession d'un logement lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale et celle liée à la cession des terrains à usage agricole.

Exonérations temporaires.

Les plus-values de cession de biens immobiliers, réalisées avant le 31 décembre 2007, au profit d'organismes intervenant dans le logement social (HLM) sont exonérées.

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